Sie überlegen ein Haus auf Erbbaurecht zu kaufen ?

Dann denken Sie bitte gut drüber nach, denn es geht um I H R Geld !

Heute am 22.05.2021 haben wir die zweite Anpassung der Erbpacht seit unserm Hausbau in 2003 bekommen:

12,1 % !

Mit den 13,2 % aus dem Jahr 2010 haben wir nun stolze 25,3 % Aufschlag zu zahlen, für ein Grundstück dass uns nicht gehört, dessen "Mehrwert" aber alle 5 Jahre angepasst werden kann.


Nehmen Sie sich etwas Zeit und lesen Sie mal wie sich die Erbpacht entwickelt und welchen riesen Vorteil die Hausbauer aus unserem Dorf hatten, die Ihr Grundstück von der Stadt kaufen konnten.
Und lesen Sie wie brutal wirtschaftlich die Kirche mit den Grundstücken umgeht.



#Erbbau #Erbbaurecht #Pulheim #Köln #Erbbauzins #Erbpacht

Schauen Sie sich doch mal vorweg einen Mustervertrag an, dann haben Sie mal Fakten über Ihre zu erwartenden Nachteile gegenüber einem echten Grundstücksbesitzer. Der ist in der Verfügung über sein Eigentum (Haus) nicht so eingeschränkt wie Sie es sein werden, sofern Sie sich für ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück entscheiden.

Mustervorlage Erbbaurechtsvertrag


Gut, schauen wir uns die zukünftige Entwicklung an, in dem wir von der Vergangenheit und den Erfahrungen ableiten. Denn die sind handfest, bereits eingetreten und liefern eine gute Grundlage.
Zu einem Erbbaurecht gehört zunächst auch ein Erbbaurechtsgeber, also derjenige/diejenige, welche das Erbbaurecht vergibt.

Stellen Sie sich vor, Sie hätten  im Jahre 2000 ein Grundstück mit Erbbaurecht bei der Stadt Pulheim erworben.

Es handelt sich um ein Grundstück  in Pulheim Zentrum.
Die Stadt Pulheim hat hier im  Jahre 2010 nach zehn Jahren Erbpacht, den Erbbaurechtsnehmern das Grundstück zum  Kauf angeboten.
Unter Berücksichtigung der  bereits geleisteten Erbpacht für 260 € pro m².
Im Jahr 2018 hat das Grundstück dessen Eigentümer Sie mittlerweile sind einen Wert von 400 € pro m².

Glückwunsch, Sie haben es geschafft das Grundstück zu erwerben und partizipieren von nun an mit, wenn sich der Wert steigert.

Stellen Sie sich vor, Sie hätten 2003 ein Grundstück mit Erbbaurecht bei der katholischen Kirche erworben.

Es handelt sich um ein Grundstück  in Pulheim Zentrum.
Nach 10 Jahren haben Sie Ihre finanzielle und berufliche Situation gefestigt/verbessert und Sie erinnern sich an den Passus mit dem Vorkaufsrecht in Ihrem Erbbaurechtsvertrag. Sie gehen auf die Kirche zu mit der Bitte, das Grundstück zu kaufen. Tja, nun werden Sie gute Argumete für den Kauf finden, denn Sie haben nun sicherlich das erste Mal nachgerechnet, wieviel Geld Sie bereits an die liebe Kirche gezahlt haben. Sie haben im Laufe der Jahre auch festgestellt, dass sich der Wert "Ihres" Grundstücks erhöht hat. Aber leider werden Sie nicht davon profitieren. Das Argument der Kirche bei mir (ich habe es schriftlich !) im Jahre 2013: "In Anbetracht der wirtschaftlichen Lage lohnt es sich nicht das Grundstück zu veräussern, da sich das Geld nicht gewinnbringend anlegen lässt." Von nun an können Sie so häufig Nachfragen wie Sie Kraft haben, am Ende beissen Sie auf Granit !

Beim Erbbaurecht bedeutet der Passus Vorkaufsrecht nicht zwingend, dass Sie jemals in Ihrem Leben das Grundstück erwerben werden.

Sie haben nun die beiden Seiten der Medaillie kennen gelernt. Die Barmherzigkeit und den Kapitalismus. Stellen Sie sich doch einfach vor, Sie sind Eine Kuh die jeden Tag gemolken wird. Im Detail gestaltet sich das wie folgt:

Die Kirche hat uns im Jahr 2003  ein Grundstück von 307 m² verpachtet.
Es wurde von einem  Bodenrichtwert von 220 € pro m² ausgegangen.
Demnach ergibt sich mit 307 m² *  220 € ein Grundstückswert von 67.540 € (Hört sich im Nachhinein wie ein echter Schnapper an, oder ? ) Na gut, wir haben zusätzlich noch 17.000 € für die Erschließung gezahlt, damit das Grundstück überhaupt bebaut werden konnte. Aus dem Acker wurde dann Bauland.
Die Erbpacht wird nun prozentual  von diesem Wert ermittelt und liegt zwischen 4 und 8 %.
In unserem Fall 5%, und somit  bei einem jährlichen Wert von 3388 €.
Dieser Betrag ist aber nur bei  Vermietung des Grundstücks fällig. Bei Eigennutzung nur ein
Betrag von 4/5 (80%), also 2710,40 €  pro Jahr, oder 225,86 pro Monat.
Häufig gibt es die ersten 5  Jahre eine Startermäßigung. In unserem Fall waren es 50% von der theoretisch  höchstmöglichen Erbpacht, also 50% von 3388 €, obwohl wir unser Haus natürlich  selbst nutzen. Effektiv waren es dann nur noch 37,5 %  Startermäßigung.  Da ist er wieder, dieser schale Beigeschmack !
Alle 5 Jahre wird geprüft,  ob sich der VPI im vergangenen Zeitraum um 10 Punkte verändert hat. Wenn also  eine Veränderung größer gleich 10 Punkte stattgefunden hat, so erhöht sich die  Erbpacht.

Merke: Der Kredit für das Haus ist bei der Bank für einen langen Zeitraum (bis zu 20. Jahre) gut kalkulierbar.

Bei der Erbpacht gibt es Überraschungen, und nicht unbedingt freudige.
Im Jahr 2010 traf dann auch die nette Post mit der Anpassung der Erbpacht ein. In meinem Fall sind zur Berechnung folgende Eckdaten gegeben: 06/2003 und 12/2010. Daraus lassen sich nun die Werte ermitteln. Bei einem festgelegten Basisjahr von 2005, welcher 100 Punkten entspricht (legt das Bundesamt für Statistik so fest !) lese ich für Juni 2003 einen Wert von 96,8 Punkten, und für Dez. 2010 einen Wert von 109,6 Punkten ab. 109,6-98,8 = 10,8 Punkte. 10,8 ist grosser/gleich 10, somit Anpassung des Erbbauzinses. Damit ergibt sich : 109,6 /98,8 *100-100 = 13,2 % In Zahllast bedeutet das:3388/100*13,2 +3888 = 3388 + 447,22 = 3835,22 € pro Jahr.Hiervon wieder 4/5, da wir unser Haus ja immer noch selbst bewohnen, somit 3835,22/5*4 = 3068,18 € pro Jahr, oder 255,68 im Monat. Haben Sie in der Mietwohnung nach 7 Jahren mal eine Erhöhung von 13,2 % bekommen, ohne dass Änderungen an der Wohnung erfolgt sind, einfach mal so ? So etwas wie eine Mietpreisbremse gibt es für Erbpacht nicht.
In Ihrem Erbbaurechtsvertrag wird von einer "Anpassung" gesprochen, basierend auf einem Index. Stellen sich sich das doch vor, wie bei einem "Staffelmietvertrag". Der VPI ist der Verbraucher Preis Index und wird vom statistischen Bundesamt ermittelt.Als ich diese Webseite 2010 online stellte, gab es beim statistischen Bundesamt noch einen Rechner.Da dieser nicht mehr zur Verfügung steht, habe ich im Netz einen anderen gesucht und gefunden .Warum das Amt den Rechner entfernt hat und nur noch Tabellen anbietet finde ich seltsam.Es gibt hierzu einen Rechner, welcher uns die Preisveränderung in Prozent errechnet.In diesem Rechner gibt man seinen aktuellen Erbbauzins ein, und die Jahre der Bemessung. Hierzu ist zu beachten, dass immer das Jahr anzugeben ist, in dem die letzte Erhöhung erfolgte, denn im Erbbaurechtsvertrag ist festgelegt, dass das Basisjahr immer jenes ist, in dem eine Erhöhung stattgefunden hat. Der Grund ist recht einfach:Wenn nach fünf Jahren keine Erhöhung stattfindet, dann aber spätestens nach 10 Jahren. Somit kann eine Erhöhung zwar auf sich warten lassen, dafür kommt es dann aber auch richtig dicke. Im Volksmund sagt man ja: Aufgehoben ist nicht Aufgeschoben ! Nun weiß ja besonders die katholische Kirche, dass der Monat Dezember mit dem Fest der Feste nicht unbedingt ein günstiger Monat ist, aber genau in diesem wird der VPI für das Jahr definiert !
Schauen wir uns die Grundlagen des VPI mal genauer an.Er setzt sich aus 12 Abteilungen zusammen:
01 Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke
02 Alkoholische Getränke, Tabakwaren
03 Bekleidung und Schuhe
04 Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe
05 Einrichtungsgegenstände und ähnliches für den Haushalt und deren Instandhaltung
06 Gesundheits-pflege
07 Verkehr
08 Nachrichtenübermittlung
09 Freizeit, Unterhaltung und Kultur
10 Bildungswesen
11 Beherbergungs-und Gaststättendienstleistungen
12 Andere Waren-und Dienstleistungen

Fällt Ihnen etwas auf ? Richtig, Gehälter und Renten sind nicht die Grundlage. Entwickelt sich Ihr Gehalt / Rente besser als der VPI sind Sie auf der Gewinner Seite, im anderen Fall wird Ihre Erbpacht im Laufe der Jahre im Verhältnis zum Einkommen immer teurer. Nun gehen Sie mal tief in sich. Was glauben Sie, gibt es mehr Gewinner, oder mehr Verlierer ?
Setzt sich die Entwicklung des VPI so linear fort wie in der Vergangenheit, werden viele Familien durch diese Last immer stärker belastet. Im Jahr 2014 haben wir nun folgende Daten im obigen Rechner: Betrag:  3835,22 Alter Indexstand (Bei mir eben 2010), also Dezember 2010 Neuer Indexstand : Dezember 2014.Dies ergibt eine prozentuale Erhöhung von 5,75 %, oder 220,51 €, denn es sind 5,8 Punkte im VPI gesteigert worden. Ende 2014 sind also die erforderlichen 10 Punkte noch nicht erreicht.
Die wirtschaftliche Lage Europas im Januar 2015 ist jedem bekannt. Man spricht bereits von der Gefahr der Deflation, Draghi pumpt bunt bedrucktes Papier in den Wirtschaftskreislauf der Banken, und Griechenland hat nun endgültig genug von der finanziellen Gängelung.Aber wie schwierig die Lage auch sein mag, der VPI hat brav zugelegt.

VPI
 
Und wir können uns sicher sein 2020 wieder eine saftige Erhöhung von mindestens 10% zu bekommen, denn schlechter kann sich die wirtschaftliche Lage ja fast nicht mehr entwickeln.Geht es bis 2020 wirtschaftlich aufwärts, können wir auch gut bei 17 % Erhöhung landen.Denn wenn keine Erhöhung stattfindet, so bleibt das Basisjahr der letzten Erhöhung erhalten. Eine Erhöhung wird somit aufgeschoben, aber niemals aufgehoben ! Hiermit sollte klar sein, das der Erbbauzins mit Koppelung an den VPI ein unkalkulierbares Risiko darstellt.Bei all den Zahlen stellen Sie nun fest, dass sie kräftig angeschmiert werden. Denn ich bin mir sehr sicher, dass sich Ihre finanzielle Situation keinesfalls um die entsprechenden Prozente verbessert. Somit verändert sich das Verhältnis Einkommen zu Erbbauwert immer weiter zu Ihren Ungunsten, und die Kirche steigert beständig ihren Gewinn.
Gehen wir von einer linearen Steigerung des VPI aus ( oder glauben Sie, dass die Verbraucherpreise im Kapitalismus stabil bleiben ? Selbst die EU geht Grundlegend von einer Inlation von mind. 2 % aus) lassen sich die Kosten für die Zukunft errechnen.
Somit kann man sich die Kosten für die Zukunft errechnen.
Mein Alter im Jahr 2012: 40 Jahre.
Im Jahr 2035 könnte ich das Rentenalter erreichen.
Bis dahin ergeben sich laut Tabelle folgende Zahlungserhöhungen:

VPI-Zukunft

22.05.2021:
Wer hätte es gedacht. Inmitten der 3. Corona Welle kommt heute die Post zur Erhöhung der Erbpacht. Draussen herrscht Kurzarbeit, Wirtschaftsprobleme, es droht eine Pleitewelle, mit aller Kraft will man die Mietpreisbremse halten/ausweiten aber für Erbpacht gibt es keine Lobby. Hier kennt man nur einen Weg. Den nach oben.
Satte 12,1 % mehr.
Nun, wer diese Seite früher mal besuchte und gedacht hatte ich sei ein Spinner, oder sehe schwarz, der kann nun sehen, dass meine Vorhersagen ganz gut getroffen haben.

 
Sie sehen, die Erbpacht wird im Laufe der Zeit immer etwas mehr. Mit zunehmendem Alter werden Sie feststellen, dass Ihr Gehalt eine Grenze erreicht, die sich nur schwerlich steigern lässt, ohne erhebliche Abstriche in Punkto Lebensqualität zu machen. Selbst das mithalten mit der allgemeinen Steigerung (VPI) wird schwer. Dem möchte ich die Rentenentwicklung gegenüberstellen.
Auf www.bpb.de/wissen/G46JLT ist folgende Grafik zu entnehmen:

Rentenniveau
 
Würde man dieses Bild spiegeln wäre die Lage in Ordnung. Aber wir sind ja nicht bei "Wünsch Dir was !"
Den Webseiten des focus entnehme ich folgende Grafik zur Entwicklung der Durchschnittsrente:

Durchschnittsrente
 
Die Durchschnittsrente verschleiert jedoch den Blick, denn viele Versicherte mit weniger als 45 Beitragsjahren müssen mit 900 oder 1000 Euro auskommen.
Ich muss an dieser Stelle nicht schwarz malen um zu erkennen, dass die Erbpacht ein Ernst zu nehmendes Problem im Alter darstellt.
Zumindest dann, wenn Sie nicht fair ist.
Gerade hinsichtlich der Fairness möchte ich Sie bitten, einen genauen Blick auf die Post der Kirche/Rendantur zu werfen.
Mit dem Hinweis auf eine lapidare Erleichterung versucht die katholische Kirche  durch die Hintertür meine Rechte eklatant zu beschneiden, in dem Sie nachträglich Änderungen/Erweiterungen am Erbbaurechtsvertrag durchführen möchte, die mich erheblich Benachteiligen. Hierzu wurde mir bei der ersten Erhöhung ein entsprechendes Schriftstück zur Unterschrift gesendet. Ich habe nicht unterschrieben !

Wie wäre es bei einem Kauf des Grundstücks verlaufen...

Bei Kauf des Grundstücks ergeben sich folgende Belastungen:
Wenn ich beim Kauf meines Grundstücks von 307m² 260€ pro m² zahlen würde, was die Stadt Pulheim für ihre Erbpachtgrundstücke verlangt hat, ergäbe sich für mich ein Grundstückspreis von 84.700 €.
 Im Jahr 2003 habe ich im Mittel zu 4,5 % Zinskonditionen verhandelt. (Rückwirkend im Jahr 2015 ja geradezu Wucher ! )
Bei einem Darlehen mit 1 % Tilgung hätte sich nur für das Grundstück eine monatliche Rate von 388,21 € ergeben.
Nach einer Laufzeit von 38 Jahren, 92.109 € Zinskosten, also einem Gesamtaufwand von
176.809,00€ wäre das Grundstück im Jahre 2041 bezahlt. Wohlgemerkt, bei einem Zinssatz von 4,5 % !!!!!

Wie sind die Kosten bei Erbpacht ?
Im Jahr 2040 habe ich nach 37 Jahren Erbpacht bereits 131.065,99 € gezahlt.
Im Jahr 2013 liegen die Zinssätze für die Anschlussfinanzierung bei ca 3%.
Im Jahr 2014 liegen die Zinssätze für die Anschlussfinanzierung bei 1,9 %.
Im Jahr 2017 liegen die Zinssätze für die Anschlussfinanzierung bei 0,9 %.
Im Jahr 2020 liegen die Zinssätze für die Anschlussfinanzierung bei 0,68 %.

Sie stellen fest, auf lange Sicht ist die Erbpacht ein recht teures Vergnügen.

Wenn sich die Durchschnittsrente weiterhin um die Marke von 1.000 € monatlich entwickelt, dann werden mir die zu erwartenden 400 € Erbpacht mal richtig weh tun. Auch mit dem Begriff "Heimfall" sollten Sie sich sehr intensiv beschäftigen. Nur 67% vom Wert Ihres Hauses zu bekommen bei gleichzeitiger Verpflichtung das Gebäude in Stand zu halten ist alles andere als fair/angemessen. Stand Heute (2018) würde ich die mein Bauvorhaben auf einem Erbpachtgrundstück als großen Fehler betrachten. Bei genauer Betrachtung der nüchternen Zahlen ist ein Kauf vorzuziehen. Mit zunehmender Zeit wird es für die Kirche immer abwegiger uns das Grundstück zu verkaufen. Unter Anrechnung bisheriger Zahlungen wird der Ertrag mit zunehmender Zeit immer geringer und somit sinnloser. Mit zunehmendem Alter wird es für mich ebenfalls immer sinnloser sich noch einen großen Kredit ans Bein zu heften. Das letzte Hemd hat keine Taschen und als Rentner möchte ich noch etwas unternehmen, und nicht bis zum Ende der Tage den Kredit für das Grundstück Tilgen. Wenn wir beim Alter sind: Versuchen Sie mal Ihr Haus im fortgeschrittenen Alter zu veräussern, weil Sie evtl. Pflegebedüftig werden, oder auch einfach eine andere Planung für den Rest haben als ein Haus zu unterhalten. In aller Regel wird die Kirche dem Verkauf zustimmen (schauen Sie mal in einen Erbbaurechtsvertrag, es Bedarf an vielen Stellen Zustimmungen, und selbst beim Wechsel des Kredits müssen Sie sich eine Zustimmung holen !)Aber bis es zur Zustimmung kommt werden Anpassungen am Erbbaurechtsvertrag vorgenommen, die einen Verkauf erschweren. Es haben sich schon mehrere Ältere gemeldet die in dieser Situation sehr verzweifelt sind. Denn Eine Anpassung führt hier zu einem stark verminderten Kaufpreis, andernfalls lohnt es sich ja gar nicht mehr. Daher rate ich Ihnen: Rechnen Sie genau ! Allen Rechnern wünsche ich ein entspanntes Leben im eigenen Haus auf eigenem Grund mit der klaren Perspektive hinten raus Schuldenfrei und ohne Zahllasten sich voll und ganz auf das wesentliche zu fokussieren.

Links zu weiteren Informationen rund um den Erbbauzins
Es gibt mittlerweile viele Interessensgemeinschaften von Erbbaurecht Geschädigten:
http://ig-erbbau-wob.npage.de/impressum.html

Diverse Meinungen zum Erbbaurecht:
http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/erbbau-abzocke-paechter-rebellieren-gegen-kirchen-stiftung-a-687008.html
http://wirtschaft.t-online.de/erbpacht-nachteile-und-risiken-bei-erbpacht-grundstuecken/id_42547742/index

Dass sich mit Erbbauzinsen vorzügliche Renditen erzielen lassen, haben nun auch die Fondsgesellschaften erkannt. Mehr Beleg für Schieflage braucht es wohl nicht. http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/PRESSEMITTEILUNG-DDP-DIRECT-Neuartiger-Erbbauzins-Fonds-mit-Inflationsanpassung-mit-Bildern-1095098

Lohnt es sich, oder lohnt es sich nicht, das Erbbaurecht.
http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/erbpacht-13268210.html
http://aktuell.evangelisch.de/artikel/109063/generalvikar-haben-problem-bei-kirchensteuer-unterschaetzt

Hier ist die Altersarmut nicht weit weg.
https://www.morgenweb.de/mannheimer-morgen_artikel,-mannheim-sorgen-wegen-der-steigenden-erbbau-zinsen-_arid,814912.html

In Erbbaurechtsverträgen ist festgehalten, dass Erbbaurechtsnehmer das Gebäude erhalten müssen. Klimaschonende Investitionen können hier allerdings zu einer unliebsamen Überraschung führen.
 http://www.verband-wohneigentum.de/bv/on59247

Grunderwerbssteuer bei Erbbaurecht
 http://www.steuertipps.de/haus-wohnung-vermieten/themen/grunderwerbsteuer-und-erbbaurecht-so-wird-gerechnet

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